Los precios de venta de viviendas en Filadelfia aumentaron drásticamente en 2020, casi un 13% en general, e incluso más en vecindarios en los que esto no ocurre, según el análisis trimestral del economista Kevin Gillen de la Universidad de Drexel.
Al suroeste de Filadelfia, por ejemplo, los precios promedio de las viviendas aumentaron un 22% en el último año. En el norte de Filadelfia, los precios subieron un 17%. Los vecindarios exteriores superaron las áreas tradicionales de la ciudad, como Center City, Fishtown y el sur de Filadelfia.
"Hablando históricamente, cada vez que hago este informe, el mayor crecimiento ocurre en Center City. El menor crecimiento ha sido más lejos", dijo Gillen sobre los vecindarios exteriores de la ciudad. "Ese crecimiento se ha revertido. Nunca lo había visto en los vecindarios exteriores como lo he visto ahora".
Aún así, en conjunto, el aumento anual del 12% en los precios de venta de viviendas para toda la ciudad superó el promedio nacional de las ciudades estadounidenses, y Gillen dijo que está impresionado por la resistencia del mercado inmobiliario de Filadelfia durante la pandemia de coronavirus.
"Somos mucho más asequibles que ellos. Los mercados de Nueva York, San Francisco, Washington D.C. y Los Ángeles ya son muy caros y se vuelven menos atractivos, mucho más, durante la pandemia", dijo sobre otras grandes ciudades.
Dos razones que impulsan los altos precios de las propiedades inmobiliarias son el inventario históricamente bajo: la ciudad generalmente tiene alrededor de 7,400 unidades en el mercado en un mes determinado, pero promedió alrededor de 2,500 en los últimos tres meses de 2020, y tasas de interés aún bajas.
Pero los altos precios que continuaron hasta finales de 2020, combinados con los precios de venta ya en aumento a principios del año pandémico, han preocupado a Gillen por el futuro.
Hay varios factores que le dan una pausa:
- Los mercados inmobiliarios tienden a subir en ciclos de cinco a siete años, y el ciclo actual en Filadelfia se encuentra ahora en su noveno año.
- Los precios de venta que superan los aumentos en los ingresos familiares y la población de una ciudad suelen indicar problemas en el futuro.
- El potencial de una avalancha de ejecuciones hipotecarias a finales de este año después de las moratorias impuestas por el gobierno podría diluir el mercado de la vivienda en general.
"Me preocupa que la apreciación del precio no sea sostenible. El aumento de los precios de la vivienda puede ser algo bueno o malo. Si están aumentando porque los fundamentos están mejorando, eso es algo bueno", dijo Gillen. "Si los precios de la vivienda están subiendo, pero los ingresos y la población no aumentan, entonces o se va a realizar una corrección o se va a pasar a un nivel permanente de ser una ciudad menos asequible".
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Este último resultado es lo que ha sucedido en las últimas décadas, sobre todo en San Francisco y la ciudad de Nueva York.
"La gente nunca será propietaria de una casa o la gente tendrá que gastar más de sus ingresos en vivienda", dijo Gillen sobre el efecto potencial del rápido aumento de los precios de las viviendas.
En los vecindarios del oeste de Filadelfia, el precio promedio de una vivienda pasó de $85,000 hace un año a aproximadamente $120,000, según la encuesta más reciente.
Es un aumento sorprendente para un solo año, particularmente en medio de una pandemia sin precedentes, dijo Gillen.
"Francamente, no podía creerlo", dijo. "Si me hubieran preguntado hace un año dónde estaría el mercado hoy, no lo hubiera predicho".
Las ventas de un millón de dólares en Filadelfia también alcanzaron un récord en los últimos tres meses de 2020, encontró el informe de Gillen, uniéndose a un récord de un millón de viviendas vendidas en los suburbios de la ciudad el trimestre anterior. Y la ubicación de esas ventas en Filadelfia está más dispersa que nunca.
"Los veo extendiéndose. Si les mostrara un mapa como ese hace cinco años, estarían más ajustados en áreas", dijo. "Están un poco más dispersos de lo que solían estar".
En total, es un mercado de vendedores y, sin embargo, pocos propietarios parecen estar dispuestos a vender en este momento, dijo Gillen.
Los agentes inmobiliarios le han dicho que el pequeño inventario puede abrirse un poco a medida que el coronavirus se domestique en los próximos meses, y la gente está dispuesta a permitir que extraños y agentes inmobiliarios entren en sus hogares para hacer un recorrido.
"Si llegamos a ese punto en la primavera o el verano, podríamos ver que el inventario aumenta y restablece el equilibrio", dijo Gillen.
