En 2014, el Ayuntamiento ideó un plan para brindar opciones de vivienda asequible a aquellos trabajadores que ganaban demasiado para recibir subsidios, pero muy poco para adquirir una propiedad, sin embargo, el esfuerzo se quedó corto.
A medida que las casas en los vecindarios cercanos al centro de la ciudad de Filadelfia seguían aumentando de valor, cada vez más trabajadores se quedaban si esa oportunidad.
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De acuerdo al plan de 2014, los terrenos de propiedad de la ciudad se utilizarían como subsidio para que los desarrolladores construyan casas y las vendan a personas con ingresos entre el 80% y el 120 % del ingreso medio en la región de Filadelfia. Los compradores objetivo eran enfermeras, policías, maestros y otras profesiones similares que ganan demasiado dinero para calificar para viviendas subsidiadas, pero no lo suficiente para comprar casas en esas áreas que se están gentrificando rápidamente.
“De hecho, nos gusta llamar a esto vivienda para la fuerza laboral”, dijo el presidente del Concejo Municipal, Darrell Clarke, al anunciar el programa hace siete años.
El consejo dijo que tenían suficiente aceptación de los desarrolladores para predecir 1,000 unidades de propiedad de vivienda en dos años.
Ese objetivo también se ha quedado corto.
Un análisis realizado por nuestra cadena hermana NBC10 a los registros de transferencia de tierras de la ciudad, las escrituras a los desarrolladores y las ventas posteriores a los compradores de viviendas muestran que, hasta octubre de 2021, se han construido, vendido y ocupado 140 viviendas asequibles y para trabajadores. La mayoría de las viviendas no terminaron yendo a los residentes de clase trabajadora de esos barrios en particular.
Equipo T62 Investiga
Muchos de los compradores terminaron siendo jóvenes profesionales de otras partes de la ciudad, los suburbios e incluso fuera del estado, y no coincidían con la demografía de los vecindarios.
La investigación de NBC10 también reveló numerosos problemas y violaciones dentro del programa.
Actualmente, al menos tres propiedades se alquilan ilegalmente.
Dos propiedades tenían licencias de alquiler en el pasado, a pesar de tener una restricción en la escritura que prohibía al propietario alquilar la propiedad.
Los registros de la ciudad muestran que al menos otras tres casas se revendieron con fines de lucro, y sin que la ciudad aprobara al nuevo comprador como calificado según los ingresos, según la restricción de escritura de 10 años que firmaron los compradores originales.
Los propietarios en cuestión no devolvieron las llamadas en busca de comentarios.
“Claramente hubo algunos percances relacionados con la supervisión”, dijo Clarke en una entrevista reciente.
Si bien el Concejo Municipal lanzó el programa, fueron las agencias de tenencia de tierras de la ciudad las responsables de la aprobación de los desarrolladores y compradores de viviendas, así como también de monitorear que se cumplieran las reglas del programa.
Los compradores de viviendas firmaron restricciones de escritura que decían que la casa debía estar ocupada por el propietario durante al menos 10 años. Si el comprador quisiera vender la casa antes de que terminara la restricción de 10 años, la ciudad tendría que aprobar al comprador y asegurarse de que el nuevo comprador reúna los requisitos de ingresos. Y para algunos de los proyectos más recientes, el propietario también estaba limitado a obtener ganancias si vendía la propiedad dentro del plazo de 10 años.
“No estoy tratando de arrojar a nadie debajo del autobús, pero obviamente eso no fue monitoreado adecuadamente”, dijo Clarke.
Ángel Rodríguez es el vicepresidente de la Corporación de Vivienda y Desarrollo de Filadelfia, la agencia coordinadora de los departamentos de tenencia de tierras de la ciudad. Dijo que él y su equipo desconocían las violaciones que encontraron los investigadores de NBC10.
"Gracias por informarnos. Eso es realmente muy útil. Comenzamos una investigación y nos comunicaremos con los propietarios”, dijo.
Rodríguez dijo que debido a que la ciudad supervisa miles de lotes y propiedades, PHDC depende de la comunidad para notificarles los problemas con las propiedades.
“Por lo general, son los ojos en la calle. Está en el barrio. Cuando la gente, cuando los vecinos ven ciertos artículos, nos lo notifican”, dijo Rodríguez. “Es de una manera informal. Es bastante efectivo. Pero quiero decir, obviamente, ya sabes, hay algunos que nos superan”.
Tomemos por ejemplo dos de las propiedades que estaban siendo alquiladas ilegalmente.
Una fue comprada por Tyler Walton en 2017 en East Poplar. Luego, su prometida en ese momento, April Bielinski, compró otra unidad de vivienda para trabajadores del mismo desarrollador en North 15th Street en 2019. Incluso publicó en las redes sociales al respecto, diciendo que estaba celosa de su prometido y "decidí comprar mi propia pieza de bienes raíces de Filadelfia”.
Ambos firmaron escrituras que prohíben el alquiler de sus propiedades.
En abril de 2020, la pareja, para entonces casada, compró una nueva casa en Olde Kensington y se mudó allí.
Los investigadores de NBC10 hablaron con varios inquilinos actuales y anteriores de la pareja que confirmaron que alquilaban a Tyler y April desde al menos principios de 2020. Ninguno estaba al tanto de la ilegalidad de sus alquileres.
Una ex inquilina compartió con nosotros sus pagos de alquiler de Venmo a Walton.
La esposa de Walton inicialmente respondió por correo electrónico a una tarjeta que dejó uno de sus inquilinos en la propiedad de North 15th Street y le preguntó cómo podía "ayudar". Pero después de que le pedimos hablar con ella sobre la unidad de vivienda para trabajadores, no respondió. Ni ella ni su esposo respondieron a los correos electrónicos, llamadas telefónicas y visitas en persona posteriores a eso.
Rodríguez dijo que estaba “decepcionado” por lo que habían hecho los Walton y otros propietarios que violaron sus escrituras.
“Ese no es el propósito de la vivienda asequible y estos programas que se han desarrollado”, dijo.
La ciudad podría recuperar las casas, pedirle a un juez que multe a los propietarios u otros remedios, según Rodríguez.
Agregó que PHDC está analizando qué se puede hacer internamente para monitorear mejor las propiedades en terrenos municipales.
Clarke dijo que el programa debería ser auditado.
“Obviamente, debería haber una auditoría si esto prevalece dentro de esas propiedades en particular”, dijo. “Estoy completamente preparado para respaldar una auditoría de toda esa actividad”.
Angela McIver, directora ejecutiva del Centro de Derechos de Vivienda Justa en el sureste de Pensilvania, dijo que el otro problema con el programa que debe analizarse es la demografía de los beneficiarios de las viviendas.
Clarke dijo que si bien el programa de propiedad de vivienda no podía apuntar a una raza o grupo étnico específico, la idea era que al conseguir compradores de viviendas de los vecindarios donde se estaban construyendo las viviendas, obtendrían algo de diversidad.
“Fue un enfoque basado en el vecindario en términos de cómo íbamos a tratar de atraer gente a esa comunidad en particular. La mayoría de las personas allí eran afroamericanos”, dijo Clarke.
Pero los investigadores de NBC10 encontraron a través de los registros de registro de votantes y otros registros públicos e información que los compradores de viviendas asequibles y para trabajadores de las 140 propiedades eran: 39% asiáticos, 38% blancos, 20% negros y 2% latinos.
Rodríguez dijo que la ciudad no solicitó datos de raza o etnia de los compradores de viviendas, por lo que no tiene forma de rastrear esos datos.
“No preguntamos, así que no hay posibilidad de que violemos ninguna ley de vivienda justa”, dijo Rodríguez.
La ciudad señaló la Ley de Relaciones Humanas de Pensilvania como la ley que prohíbe que la ciudad recopile datos sobre raza y etnia en sus acuerdos de vivienda.
La abogada del Centro de Leyes de Vivienda Justa, Keirstyn Marcucci, dice que si bien las leyes federales de vivienda justa no prohíben la recopilación de datos de raza y etnia, las propias leyes de Pensilvania son más estrictas con esa disposición. La intención era que los alquileres de bajos ingresos no fueran discriminados al solicitar vivienda.
“Esta es como una situación única en la que vas a ver algo como esto”, dijo con respecto al efecto que la ley estatal está teniendo en el programa de Filadelfia, y agregó que la ciudad podría trabajar con los defensores de la vivienda justa para garantizar “que hay una solución más equitativa y más igualitaria a estos hogares”.
McIver dice que debe haber una forma de analizar la composición racial de los compradores.
“Si el beneficio se diseñó originalmente para ayudar a las personas en función de los ingresos, no se puede ignorar que la raza es parte de los grupos de ingresos”, dijo McIver. “Ha sido así durante muchas décadas”.
Clarke dijo que una de las razones por las que el programa de propiedad de viviendas para trabajadores no funcionó tan bien para la gente del vecindario, muchos de los cuales eran negros, fue porque las personas en los vecindarios donde se estaban construyendo las casas: Francisville, East Poplar, Point Breeze y Gray's Ferry: no tenía suficiente dinero para los pagos iniciales de las casas que oscilaban entre $185,000 y $250,000, según los ingresos de la persona.
“He aquí, descubrimos que había un verdadero desafío para muchas personas en algunos de estos vecindarios”, dijo Clarke.
Desde entonces, el Concejo ha propuesto $30 millones para un programa de asistencia con el pago inicial para compradores de vivienda por primera vez como parte de su nueva Iniciativa de Preservación de Vecindarios de $400 millones.
Pero mientras tanto, los desarrolladores y los funcionarios de la ciudad dicen que si los solicitantes cumplen con los requisitos de ingresos, no pueden negarle la propiedad de la vivienda. Es una situación de primer llegado, primer servido.
Uno de los desarrolladores de los proyectos de vivienda para la fuerza laboral es Brenann Tomasetti de Civetta Property Group. Ella dice que le encantaría que las personas de los vecindarios en los que construyen sean quienes compren las propiedades.
“Parte del desafío de identificar y crear conciencia en estas comunidades es que estas personas no necesariamente tienen en su radar la propiedad de una vivienda”, dijo.
El otro tema es la confianza.
“Está rompiendo estas barreras con la gente de la comunidad y haciéndoles saber que este producto realmente es una oportunidad maravillosa para ellos”, dijo.
Ella dijo que ella y su esposo, que dirige el grupo de desarrollo, han tratado de hacerlo yendo directamente a los grupos comunitarios locales para correr la voz. Han empapelado el barrio con volantes. Y aún así, los compradores han venido de otros lugares.
“Uno pensaría que simplemente habría personas que derribarían la puerta para estas oportunidades. Pero desafortunadamente, los estamos buscando”, dijo, y agregó que para su proyecto más reciente en Gray’s Ferry, incluyeron las propiedades en el Servicio de listado múltiple de bienes raíces.
Otros desarrolladores también han enumerado las propiedades en el servidor MLS. Quizás no sea sorprendente que varios de los compradores de vivienda de la fuerza laboral trabajen en bienes raíces.
Y son algunos de esos compradores los que han alquilado sus casas o las han volteado.
McIver, el defensor de la vivienda justa, dice que esa es una razón aún mayor para analizar el programa de la ciudad.
“Para las personas que se han aprovechado del programa y se han beneficiado de algo que estaba destinado a otra persona, acabas de lastimar a una familia”, dijo. Acabas de contribuir al problema de la vivienda.
